Trieste capitale italiana della nuda proprietà: è prima tra i capoluoghi con il 3,8% degli annunci

Trieste conquista un primato particolare nel mercato immobiliare italiano: è il capoluogo con la maggiore incidenza di annunci di nuda proprietà sullo stock complessivo. A fotografare la situazione è l'analisi dell'Ufficio Studi di idealista relativa al secondo trimestre 2026, dalla quale emerge per il capoluogo giuliano una quota del 3,8%, nettamente superiore alla media nazionale dello 0,6%.

Un mercato che resta di nicchia a livello italiano, dunque, ma che a Trieste assume dimensioni decisamente più significative. E c'è un secondo dato che spicca: gli immobili proposti in nuda proprietà nel capoluogo giuliano presentano un differenziale di prezzo del 41% rispetto alla piena proprietà, il più elevato tra i capoluoghi per i quali l'analisi dispone di dati sufficienti.

Trieste davanti a Roma, Napoli e Milano

La classifica per incidenza percentuale vede Trieste saldamente al primo posto con il 3,8% dello stock immobiliare, davanti a Roma, dove la nuda proprietà rappresenta il 3%, e Napoli, al 2,1%.

Seguono Bari e Cagliari con l'1,8%, Livorno con l'1,7%, Genova con l'1,5%, Milano e Bologna con l'1,4%, quindi Firenze, Torino e Verona con l'1,3%.

Il primato triestino assume ancora maggiore rilievo considerando il dato nazionale: secondo idealista, la nuda proprietà rappresenta appena lo 0,6% dello stock residenziale complessivo in vendita in Italia.

A Trieste un differenziale del 41%

È però il dato economico a rendere ancora più particolare il caso di Trieste.

Secondo l'analisi, il prezzo medio degli immobili offerti in nuda proprietà nel capoluogo giuliano è di 2.552 euro al metro quadro, con un differenziale del -41% rispetto ai valori della piena proprietà.

Si tratta del divario più pronunciato tra le città riportate nella comparazione. Firenze si ferma al -38%, Bologna al -34%, Torino al -31%, Bari e Livorno al -29%, Milano al -26%, Roma e Cagliari al -24%, Verona al -21%, mentre Genova e Napoli registrano un -11%.

Il confronto, precisa l'analisi, viene effettuato tra il prezzo unitario medio della nuda proprietà e quello della piena proprietà.

Perché proprio Trieste

L'Ufficio Studi di idealista individua due elementi che possono contribuire a spiegare la distribuzione geografica di questo particolare segmento immobiliare.

Da una parte c'è la tensione del mercato delle abitazioni, che può rendere la nuda proprietà uno strumento di liquidità nei contesti caratterizzati da una domanda elevata. Dall'altra entra in gioco la struttura demografica della popolazione.

Ed è proprio su questo secondo versante che Trieste viene esplicitamente indicata, insieme a Genova e Savona, tra le città caratterizzate da una struttura anagrafica tra le più mature d'Italia.

La nuda proprietà consente infatti al proprietario di vendere l'immobile mantenendone l'usufrutto, mentre l'acquirente compra a un valore inferiore rispetto a quello della piena proprietà e ne acquisirà la piena disponibilità alla cessazione dell'usufrutto.

Un mercato molto diverso da quello tradizionale

Il confronto dei prezzi deve comunque essere letto con cautela. La stessa analisi sottolinea infatti come la nuda proprietà rappresenti un segmento intrinsecamente eterogeneo.

Il valore dell'immobile dipende in maniera rilevante dall'età dell'usufruttuario, elemento che determina l'orizzonte temporale entro il quale l'acquirente potrà disporre pienamente del bene.

A questo si aggiunge una caratteristica del patrimonio immobiliare offerto attraverso questa formula: frequentemente si tratta di abitazioni di costruzione non recente e con dimensioni mediamente maggiori rispetto all'offerta complessiva presente sul mercato.

Il primato si conferma anche guardando alla provincia

La forte presenza della nuda proprietà non sembra essere esclusivamente un fenomeno circoscritto al capoluogo.

Nell'analisi provinciale, infatti, Trieste presenta uno dei differenziali più marcati d'Italia, pari al -51% tra nuda proprietà e piena proprietà.

Il dato provinciale è ancora più ampio rispetto al -41% registrato nel capoluogo. Tra le province citate con gli scarti maggiori figurano anche Savona e Trieste al -51%, Brescia al -38%, Padova al -33% e Livorno al -32%.

Un fenomeno destinato a crescere?

Pur rappresentando oggi soltanto una piccola fetta del mercato immobiliare italiano, secondo l'analisi la nuda proprietà potrebbe trovare progressivamente maggiore spazio nei prossimi anni.

Tra i fattori indicati figurano l'invecchiamento della popolazione e la crescente esigenza di monetizzare il patrimonio immobiliare per sostenere le spese nel lungo periodo.

Un quadro nel quale Trieste presenta già oggi caratteristiche particolarmente evidenti: prima tra i capoluoghi per incidenza della nuda proprietà e con un differenziale di prezzo del 41% rispetto alla piena proprietà.