Mercato immobiliare a Trieste, domanda boom in città: crescono sempre più i prezzi

“In termini di compravendite e domanda il mercato residenziale triestino ha ripreso a crescere, con maggiore intensità rispetto alla media dei mercati intermedi nazionali” - è quanto emerge dall’analisi del 1° Osservatorio Immobiliare 2022 di Nomisma dedicato ai mercati intermedi.   Il mercato residenziale

Per il terzo anno consecutivo e dopo dieci di calo ininterrotto (l’ultimo incremento era datato 2009), si conferma la crescita dei prezzi di mercato, sostenuti da una vigorosa domanda di acquisto. Il settore residenziale conferma Trieste, tra le città di media dimensione monitorate, quella con la migliore performance.

In particolare, i prezzi crescono mediamente del 2,7% per le abitazioni nuove e del 2,3% per le abitazioni usate. Il mercato si fa più liquido, con la diminuzione dei tempi di assorbimento su base annua (4 mesi per gli immobili nuovi e di 3-4 mesi per gli immobili usati).

Si contrae lo sconto medio praticato sul prezzo richiesto, che per le abitazioni usate scende a 8,5 punti percentuali, mentre rimane stazionario su 5 punti percentuali per le nuove.

Opposta la congiuntura del comparto locativo, che presenta canoni medi in flessione soprattutto nelle zone centrali (-1,8%). Il dato è in forte controtendenza rispetto all’andamento medio del panel monitorato che presenta un incremento medio dei canoni pari a +1,5%. In tale contesto, i tempi di locazione sono compresi tra 1-2 mesi, mentre i rendimenti lordi da locazione si riducono, dal 6% degli ultimi sei anni al 5,8% attuale.

Con riferimento al transato, i dati della compravendita pubblicati dall’Agenzia delle Entrate si fermano al 2020 per il mercato di Trieste, diversamente dagli altri capoluoghi di provincia per i quali è disponibile il dato del 2021.

A livello consuntivo, si può quindi dare conto solo della flessione annua registrata nel 2020, pari a -10%.

Tuttavia, sulla base dell’andamento medio del panel considerato e sulla base del positivo sentiment degli operatori locali sul tema delle transazioni immobiliari, Nomisma stima per il 2021 un incremento pari a circa il 25% sul 2021 e a circa il 13% sul 2019, ultimo dato pre-pandemia.

Dall'indagine effettuata da Nomisma a febbraio 2022 presso gli intermediari immobiliari emerge che circa il 70% della domanda transitata per agenzia è rivolta all'acquisto, con una quota crescente su base annua di domanda di prima casa o sostituzione. In tema di dotazioni, si riscontra la difficoltà della domanda nel reperire un'offerta corrispondente sul mercato in particolare rispetto alla ricerca di tagli medio-piccoli, tra 50-90 mq e per le localizzazioni centrali.

Inoltre, se dall'inizio della pandemia è fortemente cresciuta la domanda di balconi o terrazzi, tali dotazioni non sono sempre facilmente reperibili tra l'offerta a disposizione sul mercato.  

Il comparto non residenziale Il comparto non residenziale triestino sta subendo una battuta di arresto, a causa del forte crollo della domanda, riportando il mercato in territorio negativo dopo un brillante inizio d’anno 2020. Nel comparto degli uffici la domanda rimane sostanzialmente stabile su base annua, seppure caratterizzata da un’intonazione attendista. Flettono i prezzi medi del -1%, con cali meno significativi nei business district (-0,6%).

Lo sconto medio sul prezzo richiesto si assesta al 13%, con tempi di vendita (7 mesi) in riduzione su base annua. Sul fronte della locazione, la variazione media annuale dei canoni risulta negativa (-0,9%) ma migliorano tuttavia i tempi medi di locazione, che si riducono a 5,5 mesi. Stabili i rendimenti lordi annui al 5,8%

. Nel comparto dei negozi, si conferma la contrazione generalizzata delle quotazioni di vendita e locazione, sia per i prezzi (-2,1%) che per i canoni (-2%). I tempi di vendita (7-8 mesi) e di locazione (5-6 mesi) sono stabili su base annua, con sconto medio sul prezzo richiesto in diminuzione e pari al 12%, dato – quest’ultimo – che si conferma anche nel 2022 inferiore di ben 3 punti percentuali rispetto alla media del panel di città intermedie.

Il rendimento medio lordo da locazione si conferma stabile all’8,1%.  

Le previsioni sul mercato residenziale Con riferimento alle attese per l’anno 2022, i sentiment previsionali degli operatori riferiscono un incremento delle compravendite e stazionarietà dei contratti di locazione, associati ad un incremento di prezzi e canoni.