Mercato immobiliare in FVG in buona salute, prezzi in crescita a Trieste (VIDEO)

Una panoramica sulla domanda estera presente nel mercato immobiliare triestino, un focus sul sentiment delle imprese del FVG del settore quanto ad andamento dei prezzi, sia nella compravendita che nella locazione, offerta, domanda, numero di transazione e anche un’indagine su trend e dinamiche del settore nell’ambito giuliano.

Questi i temi affrontati nel corso del convegno “Il mercato immobiliare triestino e gli investitori stranieri”, organizzato da FIMAA Trieste, la Federazione degli Agenti e Mediatori di Affari di Confcommercio, con il supporto di Banca Ter e Zinelli & Perizzi e svoltosi al Pier The Roof di Molo Venezia.

Ad aprire i lavori è stato Andrea Oliva, presidente della FIMAA giuliana e regionale, ha quindi fatto rilevare come il mercato immobiliare locale, da gennaio ad oggi, stia vivendo un momento di notevole dinamismo grazie soprattutto ai crescenti investimenti da parte di acquirenti stranieri o comunque provenienti da altre regioni. “Un fattore -ha spiegato - che vede anche un incremento dei prezzi, a seguito della diminuita offerta residenziale, particolarmente marcato soprattutto nelle aree di pregio e affacciate sul mare, alquanto ricercate dalla la clientela di fuori porta”

Lo scenario presenta però anche qualche ombra, considerato che l’intensità della domanda è molto meno marcata per altre zone del territorio, con riflessi quindi anche sul valore gli immobili mentre, per quanto concerne il segmento direzionale, i trend non sono particolarmente positivi.

“Tali dinamiche - ha ripreso quindi Oliva - sono percepite anche nel comparto delle locazioni nel quale, alla vivacità del residenziale, si contrappone una certa staticità della richiesta di uffici e locali d’affari. Entrambi, tuttavia, se ubicati all’interno ad esempio di aree pedonalizzate, non mancano di appeal. I pretendenti, peraltro disponibili sia alla locazione che all’acquisto, sono per lo più imprenditori del food, della media e grande distribuzione”.

I prossimi mesi, però, potrebbero non replicare, almeno in toto, le performance del primo quadrimestre almeno per quanto riguarda i secondi ingressi “in quanto - ha rimarcato il presidente della Fimaa - la difficoltà di reperire le materie prime e il loro rincaro, potrebbero frenare la voglia di acquisto della clientela di questa tipologia di immobili a vantaggio, probabilmente, di quelli nuovi. Siamo comunque fiduciosi che, la seconda metà del 2022, sarà foriera comunque di un mercato complessivamente positivo anche se, spinta inflattiva e impennata dei prodotti energetici legati alla guerra in Ucraina, potrebbero rappresentare elementi frenanti di entità imponderabile”.   

Stefano Fasan, funzionario di BancaTer, ha quindi illustrato accorgimenti, metodologie operative e approcci che l’istituto di credito utilizza a fronte della richiesta di accensione di mutui e /o dì finanziamenti specie da parte di investitori esteri ed evidenziato l’importanza di un contatto costante con l’agenzia immobiliare nell’ambito dei vari passaggi relativi all’istruttoria creditizia.

Ottavio Silva, titolare dell’azienda Zinelli & Perizzi, ha poi sottolineato la crescente importanza, sia per il cliente dell’agenzia immobiliare che per quest’ultima, di poter contare su un’impresa specializzata che fornisca, attraverso la proposta di un servizio innovativo, un “pacchetto” completo” all’acquirente per il restauro e gli allestimenti del manufatto che garantisce al neoproprietario qualità degli interventi risparmio di tempo e certezze su tempistiche e costi del restyling.

Successivamente Daniele Mammani, consulente legale di FIMAA Italia, ha tracciato una breve panoramica su cornici normative, tipologie e valore legale delle firme elettroniche, componente sempre più utilizzata nell’ambito delle transizioni immobiliari e di particolare rilevanza in presenza di clienti stranieri e della quale pertanto il mediatore deve disporre di un’adeguata conoscenza.

A seguire l’intervento del presidente di FIMAA Italia, Santino Taverna, il quale, in prima battuta, ha fatto notare come, il mercato immobiliare, nell’ultimo decennio, sia stato segnato e modificato da componenti congiunturali di vario carattere, dalla crisi finanziaria del 2008, all’emergenza pandemica di due anni fa, alla recente crisi in Ucraina.

“Fattori - ha spiegato Taverna - che hanno avuto evidenti riflessi non solo sui valori degli immobili, ma anche sul numero di transizioni, passate ad esempio dalle 850mila del 2007, alle 400mila del 2013, alle 600mila del 2019, al nuovo decremento l’anno dopo (550mila), al successivo, e insperato sotto certi aspetti,  balzo in avanti nel 2021 (750 mila), Dinamiche - ha proseguito Taverna – che ribadiscono l’intaccato appeal del mattone inteso come bene rifugio in quanto, in Europa, il 50% delle ricchezze delle famiglie è investito in immobili, percentuale che, nel nostro Paese, è anche superiore (60%)”.

Taverna ha quindi rimarcato come il lockdown, con le relative implicazioni derivanti ad esempio dallo smart working e dalla DAD, abbia modificato i bisogni e necessità dei consumatori e, conseguentemente, la tipologia della domanda di una clientela sempre più interessata a disporre di maggiori spazi, interni ed esterni. Un trend, quest’ultimo, percepito soprattutto negli ambiti di provincia, inclusi quelli del Friuli Venezia Giulia, dove, la maggiore facilità di reperire soluzioni immobiliari di questo genere, ha fatto lievitare sensibilmente il numero delle transazioni,

“Le dinamiche positive dell’ultimo anno - ha poi aggiunto Taverna - potrebbero però essere non ribadite nel 2022 a seguito dei rincari delle materie prime che, inevitabilmente, comporteranno un rialzo dei prezzi e quindi una riduzione della platea dei potenziali acquirenti i quali, peraltro, nell’agente immobiliare, trovano un professionista sempre più preparato e dalle competenze multidisciplinari, requisiti del resto indispensabili per rispondere alle nuove esigenze della clientela”. 

L’indagine sul FVG

Domanda, offerta, transizioni, locazioni, prezzi, punti di forza e criticità del mercato: il sentiment delle imprese immobiliari a Trieste e in FVG – 1° quadrimestre 2022

Nel primo quadrimestre 2022, secondo l’indagine dell’Ufficio Studi FIMAA/Confcommercio, rispetto al precedente, le valutazioni delle agenzie immobiliari del FVG, Trieste esclusa, sull’incremento della domanda per l’acquisto di un manufatto, si sono parecchio raffreddate, in quanto si è passati dal 66,2% al 41,6% mentre, a Trieste, si è percepita invece una crescita (dal 42,9% al 55%).

Quanto invece ai pareri sull’entità dell’offerta, tralasciando per un attimo Trieste, hanno fatto registrare un balzo in avanti quelli che la ritengono in chiara diminuzione (dal 54,4% al 74,9%). Dinamiche analoghe si sono riscontrate anche nel capoluogo regionale, sempre appunto in relazione ad un decremento delle disponibilità (dal 57,1% al 65%).

Circa il numero di compravendite, per la maggior parte (78,1%) degli agenti delle province di Gorizia, Pordenone e Udine, nel primo quadrimestre del 2022, sempre su base congiunturale, il loro volume è rimasto stabile mentre, a Trieste, è valutato in rialzo dal 50% degli interpellati.

Quanto invece ai prezzi, le percentuali, non inclusive il capoluogo regionale e relative perciò agli altre tre ambiti del FVG, che indicano incremento dei listini e stabilità sono quasi affiancate (50,6% e 49,4%). Nel capoluogo regionale, invece, il 70% degli operatori valuta le tariffe in aumento e solo il 30% inalterate

I punti di forza del mercato

Il Report ha poi evidenziato come per il 33% degli agenti del FVG, esclusi quelli di Trieste, la propensione attuale che spinge ad acquistare immobili sia dettata dalla volontà di metterli a reddito, per il 19,6% è dovuta invece alle agevolazioni fruibili in termini di mutuo e fiscalità, per un altro 18,5% è legato ai tassi di interesse ancora favorevoli mentre, per il 17,2%, le transazioni sono sospinte dagli investimenti esteri.

Ulteriori motivazioni o assenza di opinioni in merito, coprono la percentuale mancante.

Quanto a Trieste, le risorse dirottate sul mattone sono determinate soprattutto da volontà di investimento (35,9%), dalla presenza di incentivi per i giovani con meno di 36 anni (25,6%), dall’interesse degli stranieri (15,4%) e dall’opportunità rappresentata dai tassi d’interesse dei mutui ritenuti abbastanza abbordabili (12,8%).

I punti di debolezza del mercato

Ciò che potrebbe allontanare gli investitori, secondo i mediatori friulani, isontini e della Destra Tagliamento, sono il rincaro delle materie prime (32,5%), l’incertezza sul futuro trend economico del Paese (18,3%), il ventilato aumento della tassazione sugli immobili (17,1%), la crescente carenza dell’offerta (15,6%) e un possibile rimbalzo dei tassi d’interesse sui mutui (8,2%).

A Trieste, invece, si teme soprattutto la carenza dell’offerta (40%), il possibile rimbalzo del tasso d’interesse sui mutui (25,7%), un futuro peggioramento dell’economia del Paese (14,3%) e in egual misura (8,6%), un incremento dell’imposizione fiscale sugli immobili e un ulteriore rincaro delle materie prime.

Aspettative future

Per il prosieguo del 2022, gli operatori del settore, sia triestini (40%) che degli altri ambiti del FVG (63,2%) si attendono in linea di massima una sostanziale stabilità sia nel numero delle transazioni che nelle dinamiche dei prezzi (60% nel capoluogo e 76,8% nel resto della regione.

Per quanto concerne invece gli acquisti di seconde case dalle quali peraltro poter lavorare in modalità smart working, si ritiene che i medesimi aumenteranno, per il 60% degli interpellati a Trieste e per il 55,2% degli agenti del resto del FVG.

Circa i prezzi, per la maggior parte (56,1%) degli operatori di Gorizia, Pordenone e Udine aumenteranno mentre, a Trieste, si ritiene piò probabile una situazione di stabilità (60%).

Il mercato delle locazioni

Rispetto al quadrimestre precedente, a Trieste, la domanda delle locazioni è rimasta stabile (65% degli interpellati), al pari dell’offerta (50%, stessa percentuale però, questa, di quella che ne indica una diminuzione). Nel resto del FVG, sempre nell’ambito di un raffronto congiunturale, la prima, in base all’opinione più diffusa (52,9%) è rimasta stabile, al pari della seconda (61,9% dei giudizi).

Guardando invece al numero di contratti, sempre sugli ultimi quattro mesi del 2021, i medesimi si ritiene per lo più sia rimasto stabile a Trieste (70%) e aumentato invece nel resto del FVG (53,2%).

Circa l’entità dei canoni, la sensazione di assenza di variazioni, è condivisa sia a Trieste (65%) che negli altri tre ambiti territoriali regionali (59%).

Sempre a questo proposito, in prospettiva futura, si ritiene che sia il numero di locazioni (75% a Trieste e 51,6% nel resto del FVG) che i prezzi (75% a Trieste e 61,3% nel resto del FVG) non faranno registrare variazioni significative.

Divergenza, invece, tra il capoluogo giuliano e gli altri tre per quanto concerne il volume delle locazioni atteso nei prossimi mesi relativamente alle seconde case.

A Trieste si valuta per lo più che rimarrà stabile (60%) mentre a Gorizia, Pordenone e Udine i più (63,6%) ne ipotizzano un incremento.

Il Focus-Il mercato immobiliare a Trieste del 1°quadrimestre 2022-

Il focus è stato realizzato esclusivamente in base alle transazioni effettuate dalle agenzie immobiliari associate alla Fimaa provinciale.

A livello metodologico, il territorio è suddiviso in base alle aree di ubicazione delle unità e alle loro condizioni. Va premesso, prima di entrare nei dettagli, che il mercato locale è risultato essere estremamente vivace, un dinamismo evidenziato anche una ricerca della Nomisma che pone il capoluogo regionale al primo posto, per intensità delle operazioni, tra altre 13 città di media dimensione. Un indice di gradimento, quello registrato da Trieste in quanto le sue peculiarità incontrano appieno le nuove preferenze della clientela che, in sempre in base al Report della Nomisma, punta ad avere in prossimità dell’abitazione, a non più di 15 minuti, da consumare a piedi o in bicicletta, servizi, negozi, strutture sanitarie, svaghi, cultura e altro ancora.

Cominciando dagli acquisti, la location che richiede maggiore impegno è quella della Costiera, dove per un primo ingresso o un “ristrutturato”, si va dai 4.100 fino ai 6.700 Euro al mq. Meno, invece, se si rivolge l’attenzione ad un manufatto in buone condizioni (da un minimo di 3.000 ad un massimo di 4.000) o da ristrutturare (da Euro 2.500 a Euro 3.300).

Non propriamente alla portata di tutti neppure la zona di Barcola, dove un’unità nuova o ristrutturata richiede dai 2.800 ai 3800 Euro al mq, una in buone condizioni dai 2.400 ai 2.700 e una da risistemare, invece, dai 1.700 ai 2.000.

Spostando l’attenzione verso il centro storico, le quotazioni vanno dai 2.600 ai 3.600 Euro al mq per la prima tipologia di immobile, dai 1.850 ai 2.500 per la seconda e dai 1.380 ai 1.750 per la terza.

Non molto lontane, da quelle del centro storico, le “pretese” di San Vito dove, per un appartamento nuovo o già ristrutturato, si spende dai 2.600 ai 3.500 Euro al mq, per uno in condizioni accettabili dai 2.000 ai 2.500 e, per uno da ristrutturare, dai 1.250 ai 1.600.

Di poco inferiore la domanda se si volge lo sguardo a Chiadino/San Luigi (da 2.600 a 3.100 per la prima opzione da 2.100 a 2.350 per la seconda e da 1.200 a 1.550 per la terza).

Quanto alle aree semicentrali, si va dai 2.250 ai 2.800 Euro al mq per un immobile “subito da vivere”, dai 1.600 ai 1.950, per uno in buone condizioni e dai 1.000 ai 1.300 in caso si debbano effettuare dei lavori.

A livello rionale, listini contenuti sono quelli di San Giacomo, quartiere dove si viaggia dai 1.800 ai 2.100 Euro al mq per una location nuova o ristrutturata, dai 1.150 ai 1.600 per una in buone condizioni e dai 750 ai 1.000 se da ristrutturare.

Salendo invece in altura, s’impennano anche i prezzi. Ad Opicina, ad esempio, la prima classe prevede un esborso dai 2.600 ai 2.900 Euro al mq, la seconda una spesa dai 1.700 ai 2.000 e la terza una dai 1.200 ai 1.400.

Tornando in riva al mare (S. Croce), ci si imbatte in una domanda che spazia dai 2.200 ai 2.800 Euro per un manufatto nuovo, dai 1.850 ai 2.100 per uno in buone condizioni e dai 1.200 ai 1.500, invece, se si è obbligati a provvedere ad un restyling.

Spostandoci quindi sul versante delle locazioni, per un appartamento in area di pregio si va dai 10,5 ai 14,5 Euro al mq se arredato e dai 9,3 ai 10,5 se vuoto, in centro dai 9 ai 14,3 se con mobilia e dai 7,8 ai 9 se ne è privo.

Nelle zone semicentrali, invece si passa dai 7,3 Euro al mq ai 9,3 nel primo caso e dai 6 ai 7,3 nel secondo.

Valori più limati, da ultimo, in periferia, con prezzi che vanno dai 6 agli 8,3 Euro al mq per un appartamento arredato e dai 5 ai 6 per uno vuoto.

Tornando alle compravendite, in relazione però agli uffici, per un immobile in un’area di pregio, nuovo o ristrutturato, si va dai 1.900 ai 2.800 Euro al mq mentre, per uno che necessita di interventi significativi, dai 1.400 ai 1.650.

In centro, l’esborso richiesto invece va dai 1.800 ai 2.600 Euro nel primo caso e dai 1.200 ai 1.600 nel secondo

In zone semicentrali si domanda dai 1.400 Euro al mq ai 1.800 per una location nuova o ristrutturata e dagli 800 ai 1.050 per una bisognosa restyling.

In periferia, invece le quotazioni vanno dai 1.200 ai 1.600 Euro al mq e dai 600 ai 900.

Restando in tema di uffici, ma in affitto, si va dai 10 ai 13 Euro al mq se in zona di pregio e signorile e dagli 8 ai 10 se medio, dai 9,5 ai 13 se in centro e di ottimo livello e dai 9 agli 11 se accettabile. In aree semicentrali le quotazioni vanno invece dai 7,5 ai 10,5 per la prima classe e dai 6 agli 8 per la seconda mentre, in periferia, si spazia dai 6 agli 8,5 Euro al mq per un ufficio di livello e dai 5 ai 6,5 per uno medio.

Quanto ai locali d’affari, acquistarne uno in zona di pregio comporta una spesa che va dai 4.400 ai 6.800 Euro al mq se in buone condizioni e dai 3.000 ai 4.500 se da ristrutturare. Prezzi un po’ più bassi in centro (dai 3.300 ai 3.800 e dai 1.900 ai 2.500 invece se richiedente un restyling e, ancora più inferiori nelle aree semicentrali (dai 1.100 ai 1.400 e dagli 850 ai 1.000)

In periferia, da ultimo, la spesa andrà dai 1.250 ai 1.00 Euro nel primo caso e dai 500 agli 850 nel secondo.

Circa invece le proposte di affitto, sempre per un locale di affari, in buone di condizioni, nelle aree di pregio vanno dai 25 ai 50 Euro al mq, in quelle centrali dagli 11,5 ai 23,5, in quelle semicentrali dai 13 ai 17 mentre, in periferia, la richiesta oscilla tra gli 8,5 e 12,5.